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借名购房的风险解析

来源:   作者:   时间:2018-02-26 18:56:08

  


  借名购房是指,一方(借名人)以他人(出名人)名义出资购买房屋,房屋登记在他人名下的一种购房模式,借名人是房屋的实际出资人和所有人,出名人代借名人签订房屋买卖合同并将房屋登记于自己名下。

  实践中很多人选择这种方式购房,目的在于规避国家限购、税收、登记等政策的限制,亦或是借他人享有的某种权利获得购房优惠等,情况不一而足。由于出名人身份上具有代理和买卖的双重性,再加之借名人借名目的复杂,使得借名购房存在巨大法律风险,司法实践中产生大量纠纷,比如房屋产权登记人(出名人)在未告知实际所有人(借名人)的情况下对房屋进行处分,第三人可以依据善意取得制度直接获得房屋所有权,借名人的房屋所有权将收到严重侵害。

  房屋属于典型的不动产,《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十六条规定:“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”。由此看出,登记是不动产物权变动的重要条件, 完成不动产物权登记可以使物权变动的时间得以确定,使物权产权归属关系登记的公示公信力得以向社会明确,使善意第三方权利得到保护,一般情况下可以据此直接推定房屋所有权登记人是房屋实际所有人。但是物权的登记生效主义存在其固有缺陷,其一不能充分尊重双方当事人达成的协议,过于注重形式;二是缺乏必要的灵活性,容易造成公权对私权的过分干涉,因此我国物权法立法上保留了物权行为有因性这一要件,即考虑物权变动的基础原因。对此物权法解释一和法院的相关会议纪要中有条文予以明确规定:《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》第二条:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》,其中关于物权纠纷案件的审理问题中第二点提到:“对发生争议的不动产物权归属的最终判断,不能唯登记论,应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查”。

  借名购房不同于一般购房,涉及双重法律关系,一是借名人与出名人之间代理关系,二是出名人与第三人之间的房屋买卖关系。《民法通则》第63条规定:“代理是指代理人以被代理人的名义,在代理权限内与第三人实施的民事行为,其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度”。根据不同的划分标准,代理可以分为若干种类,其中根据“是否以被代理人名义代理”分类,可以将代理分为显名代理和隐名代理。所谓显名代理是指代理人所进行的代理行为,必须以被代理人本人的名义进行;所谓隐名代理,是代理人虽未以被代理人名义为法律行为,但实际上有代理的意思,且相对人明知或应当知道,从而在法律上亦发生代理的效果。借名购房代理关系的被代理方是借名人,代理方是出名人,出名人根据借名人授权以自己的名义,在权限范围内与第三人签订房屋买卖合同,合同权利义务由借名人承担,很明显借名购房的代理关系可以归类为隐名代理。但是从前述隐名代理的定义看,隐名代理成立还需要具备一个重要的条件,即第三人对隐名代理人的代理身份是知道或应当知道的,否则合同仅约束出名人与第三人。《合同法》第四百零二条规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”


 

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