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广州楼市新政解读:离婚买房不再是获取购房名额的捷径

来源:   作者:   时间:2017-05-15 15:40:32

 3月30日晚,广州出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称“通知”),对住房限购、信贷、商服类房地产项目等进行深化管理,这是继“3·17新政”后对楼市又一剂调控猛药。

  从近期广州一二手房成交数据来看,成交量有一定回落,价格变化基本保持稳定,说明“3·17新政”对于市场已起到一定影响作用;在维护广州房地产市场和谐稳定,进一步“封堵”投机行为的背景下,“3·30新政”成为“3·17新政”的有力补充。

  首次限制二手房交易

  延长转手时间抑投机

  “3·30新政”最值得关注的地方,是通过延长住宅转手的时间以抑制投机。《通知》要求,居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

  据了解,对于一手住宅而言,不动产证出具时间为交楼后的半年至2年,具体视乎项目以及有关部门审批情况而定,而目前一手住宅交楼时间约1—2年。换言之,本次新政后,一手个人业主欲出售单位,短则需要1年(交楼)+半年(出证)+2年(证满2年)=3年半,长则需要2年(交楼)+2年(出证)+2年(证满2年)=6年或以上。而按照上述公式计算,法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

  对于二手住宅而言,不动产证出具时间一般为过户时间,因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

  离婚买房不再是捷径

  高比例首付成拦路虎

  “3·30新政”后,离婚买房不再是获取购房名额的捷径,高比例首付或成为部分投机者的拦路虎。

  通知明确,离异1年内购房,即使名下无房无贷款记录(或已还清),购买普通住宅仍然需要五成首付,同时利率需上浮10%。至少离异1年后购买普通住宅,并在名下无房无贷款记录的情况下,才能够将首付降低至三成;若无房但有贷款记录,首付仍需四成,执行基准利率。

  住房赠与方面的规定也是本次新政的重要内容。

  新政之前,赠与人无需满2年亦可购房,受赠人无需按照限购政策可直接接受赠与;新政后赠与人须满2年后方可再次购买住房;接受住房赠与的,须符合本市的现行限购政策。

  不难发现,新政前部分家庭可以通过直系亲属之间的赠与短时间内“腾出”购房名额,新政则填补了这一漏洞。

  此前,利用父母、子女名额购房来突破限贷政策等“漏洞”,是不少投机者的做法。新政对此进行查漏补缺,要求对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,进一步严格住房贷款条件。即使借款人及共同还款人名下均无房无贷款记录,购买普通住宅首付仍需五成,若共同还款人名下有房并有未还清贷款记录,则需七成首付。此外,利率全部上浮10%。

  外地客增城从化限购

  成交量或现小幅回落

  “3·30新政”后,增城、从化和广州其余9区限购措施分开,在增城、从化有房产并不影响其余9区的购房名额。但是,广州11区作为整体在限贷方面“认房”。也就是说,在增城和从化有房产,购房者在其余9区的贷款条件将受到影响:在增城和从化有1套房的,在其余9区内虽然可以再购2套,但第一套首付50%-70%,第二套停贷,需全款购房;在增城和从化有2套房的,在其余9区内也可再购买2套,但全部需要全款购房。

  新政对来增城、从化的外地购房者采取了限购,中原地产研究部认为,这将起到一定降温作用,减少投资投机的可能性,预期未来一段时间将会出现价稳且成交量小幅回落的情况。

  不过,目前广州一手住宅库存不足,如增城、黄埔等成交热区消化周期不足3个月,中原地产研究部认为,供小于求,价格仍有变动空间。

  首次限制商服类项目

  对商办市场影响巨大

  据中原地产研究部数据,2016年以来楼市升温,公寓项目承接住宅限购转置的投资需求,在2017年成交量再创新高,且近几年市场成交保持高位。

  2017年第一季度,广州超20个商办项目新批预售,供应超9500套。从各项目的预售单位面积看,40—60平方米的小面积单位是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日,一季度已取得预售证但未入市销售的商办项目共计12个,总货量多达5312套,而“3·30新政”要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位”,这一规定对此类物业的销售影响较大。

  商服类包含商业、办公,也即商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。此次新政控制源头直指小面积物业,禁止其开发或改造成居住用途项目,尤其是公寓。

  同时,通知还规定,一手商服类项目销售对象只能是法人单位,再次转让也只能卖给法人单位。在3月30日之前购买的二手商住类项目,可以转让给法人单位,也可以转让给个人。在此之后接手二手项目的个人,取得不动产证满2年后,才能再次转让,并且只能转让给法人单位。

  业内认为,这一举措将令近几年过热的广州公寓市场降温,限制个人购买商办物业,对广州商办市场影响巨大。至于对商铺写字楼投资的“误伤”,事实上由于法人单位应对风险能力更大,更有利市场健康发展。从长远来看,新政实施将夯实商业办公的本质属性,对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。

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