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从真实案例剖析如何正确应对房产纠纷

来源:   作者:   时间:2018-05-16 14:21:26

  一、购房合同要注意的事项有哪些

  案例:我跟妻子打算去买一套商品房,可是看到有很多的购房广告,有很多的购房中介,我们都不知道怎么选择,还有就是在签购房合同的时候需要注意的事项有哪些?

从真实案例剖析如何正确应对房产纠纷

  解析:签购房合同时,需要注意以下事项:

  第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

  第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。

  第三,一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

  第四,面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。

  第五,一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

  另外,在签约时需要注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,如果您认为您的利益在合同当中无法保障,而开发商又不同意修改或补充的话,购房者有权重新选择开发商及楼盘。

  关于售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房,一般都散发售楼书,发布商品房销售广告,作出不少许诺。从法律角度来说,售楼书,广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料,主要是为了美化商品房形象、优势,远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请,不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为,购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任,但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,不仅要承担行政违法责任,而且要依法承担民事责任。因此,购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导,就要及时向政府有关管理机关举报,申请予以查处,或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。

从真实案例剖析如何正确应对房产纠纷

  二、婚后买房的产权问题

  案例:我跟丈夫结婚后一起买房,是按揭贷款的,购房合同上只有丈夫的名字,产权证上也只有丈夫的名字,现在我们因为感情出现问题想要离婚,丈夫说那房子是他的我不能分割。请问婚后买房的产权是怎么的?难道不属于我们的共同财产吗?

  解析:婚后买房的产权问题,其实婚后是你们一起买房的,虽然合同上没有你的名字,但是买房的钱是属于你们的夫妻共同财产,那房子你也是有份的。

  只要买房时你没有出具过放弃对该房产的所有权的公证书,不管是谁的名字,谁付房款,此房子都是夫妻共有财产。因为付房款的来源是夫妻共同财产。

  但如果有你放弃所有权的公证书就只能算是男方财产了。

  三、关于房产过户事宜

  案例:我的姥姥有一家老屋,因为我是孙子中最大的那个,所以姥姥很疼爱我,现在她想将其给了我,咨询律师,如何处理房产过户事宜呢?

  解析:房产过户手续: (1) 房地产转移登记申请表; (2)申请人身份证明; (3)房地产权利证书; (4)有关行政机关的行政决定书,房地产买卖合同书,(按规定需公证的,应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书,或经公证的房地产继承证明文件,或房地产交换协议书,或房地产分割协议书; (5)已设定抵押权的,应提交抵押权人同意的书面文件; (6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书; (7)非法人企业、组织的房地产转移,应提交其产权部门同意转移的批准文件; (8)行政划拨、减免地价的土地,应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明; (9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的,应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明; (10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书; (12)房地产共有人同意转移的意见书; (13)收购或合并企业的,应提交有关部门的批准文件; (14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的,应提交有关部门的批准文件; (15)法律、法规、规章及规范性文件规定。

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  四、房屋买卖协议

  案例:我是外地人,在妹夫的老家盖房住了15年(是以妹夫老爹宅基地翻盖的房)。现在他们村要搬迁,我的情况又很复杂:我户口不在本村,房子签了协议有大队书记、队长及房主(妹夫老爹)签字,算卖给我。我无房产证,只有协议书。而这个老宅原本是妹夫老爹分给他的家产。

  请问:
      1,他或他老爹反悔怎么办?
      2,搬迁我能得到什么?
     3,我有哪些权利?

  解析:这种情况你很麻烦,这与小产权房有一定的相同性。你不是该村的村民,也就不应当有宅基地及房屋;至于你们签订的房屋买卖协议,对于你与你妹夫的公爹来说是无效的。拆迁款本身就会给该公爹,该公爹如反悔的话,你只能去法院起诉他,当然该房屋你的出资等等会给你,但是根据司法实践你要回得钱比拆迁款要少得多。最好你还是与村干部等协商好领取拆迁款时你在场,名义上是给公爹,实际上是给你。否则你会很麻烦的。

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